2025년 부동산 양도세 이렇게 바뀌었어요｜1주택자·다주택자별 정리

2025년 부동산 세금 총정리

취득세, 보유세, 양도세 헷갈릴 때 꼭 읽어야 할 가이드

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부동산 세금, 살 때도 내고, 갖고 있어도 내고, 팔아도 낸다?  맞습니다.
그게 바로 취득세·보유세·양도세입니다.

2025년 기준으로
📌 어떤 세금이 얼마고
📌 누구에게 어떤 혜택이 있는지
📌 실전에서 꼭 알아야 할 포인트는 무엇인지 한 눈에 정리해 드릴게요.

 

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🏡 1. 취득세 (집 살 때 내는 세금)

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✅ 기본 개념

• 부동산을 "취득(구입)"할 때 내는 지방세
• 잔금일 기준 60일 이내 신고 및 납부

✅ 2025년 기준 세율

구분취득세율

일반 주택 (1주택자, 6억 이하)	1.1%
고가 주택 (6억 초과)	2~3%
2주택자 (조정대상지역)	8%
3주택 이상	12%

✅ 면제/감면 항목

• 생애최초 구입자 감면 (일부 지자체 50~100%)
• 신혼부부, 다자녀 가구 혜택
• 농어촌 전원주택 일부 감면 등

📌 중요 포인트

• 조정대상지역 여부에 따라 세율 천지 차이!
• 명의 분산 구입 시 증여세 주의 필요

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🏘️ 2. 보유세 (가지고 있을 때 매년 내는 세금)

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✅ 보유세 구성

• 재산세 + 종합부동산세(종부세)
• 매년 6월 1일 기준 소유자에게 부과

✅ 재산세 기준 (2025년 주택분)

공시가격세율비고

6천만 원 이하	0.1%	일반주택
6천만~1.5억	0.15%	1주택자 완화세율 적용
1.5억 초과	0.25% 이상	누진세 구조

📌 1주택자 세부담 상한:

• 2025년 기준 전년 대비 150% 상한 유지

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✅ 종합부동산세 (종부세)

• 공시가격 총액 9억 원 초과 (1주택자)
• 다주택자는 6억 초과부터 부과
• 2025년엔 다주택자 세율 일부 완화(예정)

✅ 지방세 & 종부세 납부 시기

• 재산세: 7월 / 9월
• 종부세: 12월

🧾 3. 양도소득세 – 집을 팔 때 내는 ‘차익세’

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집을 팔아서 돈을 벌면, 세금이 따라붙습니다.
그게 바로 **양도소득세(양도세)**입니다.

양도세는 단순히 집을 팔았다고 해서 무조건 부과되는 것이 아니라,
팔아서 ‘이익’이 발생했을 때만 과세됩니다.

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✅ 양도세 계산 기본 공식

양도차익 = 실거래가 – 취득가 – 필요경비 – 장기보유특별공제 양도세 = 양도차익 × 세율 – 기본공제

예시 용어 설명:

• 실거래가: 팔 때 실제 계약금액
• 취득가: 매수 시 실제 매입가
• 필요경비: 중개수수료, 취득세, 인테리어 등 증빙 가능한 비용
• 장기보유특별공제: 1주택자가 오래 보유+거주한 경우 적용

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✅ [2025년 기준] 1주택자 양도세 비과세 요건

조건내용

보유 요건	2년 이상 보유 (비조정지역 가능)
거주 요건	조정지역에서는 2년 이상 실거주 필수
가격 기준	실거래가 9억 원 이하까지 전액 비과세
9억 초과 고가주택	초과분에만 과세 (예: 12억이면 3억에 대해서만 과세)

📌 주의:

• 세대 기준으로 1주택 보유해야 하며, 일시적 2주택은 2년 이내 처분 시 인정

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✅ 다주택자 양도세 중과 (조정대상지역 기준)

다주택자의 경우 양도세는 ‘중과’세율이 추가 적용됩니다.

주택 수추가세율

2주택자	+20%포인트
3주택 이상	+30%포인트

📌 2025년 현재 기준 유의사항

• 일시적 2주택자는 2년 이내 기존주택 매도 시 비과세 유지
• 지방 비조정지역 2주택은 중과 적용 제외 가능

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✅ 양도세율 요약 (보유 기간별)

보유 기간기본세율중과세율 적용 시

1년 미만	70%	X
1~2년	60%	X
2년 이상	6~45% (누진세)	+20~30%P 추가

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📌 장기보유특별공제 (1세대 1주택자만 해당)

• 보유기간 + 거주기간에 따라 공제율 상승
• 최대 80% 공제 가능 (보유 10년 + 거주 10년 시)
• 단, 9억 초과 고가주택에 한해 적용

기간공제율

보유 3년 / 거주 2년	약 24%
보유 10년 / 거주 10년	최대 80%

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🔍 양도세 간편 계산 예시 (2025년 기준)

📌 사례

• 보유 주택: 서울 강남구 아파트 (조정대상지역)
• 소유자 상태: 2주택 보유, 기존 1채 매도
• 보유 기간: 3년
• 실거래가(매도가): 14억 원
• 취득가: 8억 원
• 기타 경비: 1천만 원 (증빙 있음)

 

 

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✅ 계산 과정

① 양도차익 계산

양도차익 = 14억 – 8억 – 1천만 원 = 5.9억

② 세율 적용

• 기본세율: 45% (5억 초과 구간)
• 중과세율(2주택자, 조정지역): +20%포인트
  → 총 세율: 65%
  
  
  

③ 양도세 산출

세금 = 5.9억 × 65% = 약 3억 8,350만 원  
※ 기본공제 250만 원 제외 후, 실제 납부세액 약 3.8억 원

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📌 절세 포인트 요약

• 1세대 1주택자는 2년 이상 실거주가 핵심 조건
• 양도 전 리모델링 비용, 수리비, 중개비는 반드시 증빙자료 확보
• 자녀에게 증여하는 경우, 증여세와 양도세 시뮬레이션 비교 필수
• 장기보유특별공제 적용 여부 반드시 체크