청약, 어떻게 나뉘나요? 특별공급·일반공급·가점제 완전정리

특별공급 vs 일반공급 vs 가점제, 청약 구조 제대로 알고 당첨 확률 높이기

2025년 달라진 청약 시스템, 핵심 구조 완벽 분석

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✅ 청약제도 기본 구조

청약은 크게 아래 2가지로 나뉩니다:

1. 특별공급 (특공): 무주택 실수요자 계층을 위한 우선 공급제도
2. 일반공급: 누구나 신청 가능하나, 가점제 또는 추첨제를 통해 경쟁

→ 특별공급은 물량의 약 30~50%, 일반공급은 나머지 물량에서 당첨자를 선정합니다.

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🎯 특별공급 (특공) 완전 정리

특별공급은 주로 생애최초, 신혼부부, 다자녀, 노부모부양, 장애인, 국가유공자 등을 대상으로 공급됩니다.

 

구분	주요요건	2025년 개편 포인트
생애최초	무주택 + 첫 주택 구입 + 일정 소득 기준	일부 가점제 반영 → 소득 낮을수록 유리
신혼부부	혼인 7년 이내 + 무주택	사실혼 일부 포함, 소득 기준 완화 검토
다자녀	미성년 자녀 3명 이상	기존 유지, 지역 우선공급 확대 가능성
청년특공	19~39세 무주택자	분리 세대 포함, 소득 구간 완화
노부모부양	3년 이상 부양 중인 자녀	고령화 반영으로 우선 순위 높아짐

특공은 일반공급보다 경쟁률이 낮고, 자격 조건만 맞으면 당첨 확률이 높아 전략적으로 유리합니다.

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📦 일반공급 + 가점제 구조 이해하기

일반공급은 모든 무주택자가 신청할 수 있으며
아래 방식 중 하나로 당첨자를 선정합니다:

1. 가점제: 무주택 기간, 부양가족 수, 청약통장 가입 기간 기준
2. 추첨제: 일정 비율(예: 30~50%)을 무작위 추첨 방식으로 선정

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✅ 가점제 주요 항목 (총 84점 만점)

 

항목	기준	점수
무주택 기간	최대 15년 이상	32점
부양가족 수	최대 6명 이상	35점
청약통장 가입 기간	15년 이상	17점

→ 통상 당첨 안정권은 60점 이상, 서울·수도권 인기지역은 65~70점 이상 필요

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✅ 추첨제는 누가 유리할까?

• 기존 가점제에서 불리했던 무자녀 가구, 1인가구, 청년층, 신혼부부 무자녀 가정
  → 추첨제로 전환된 일반공급 일부 구간에서 당첨 기회 확보 가능

2025년부터 추첨제 비율이 수도권 민영주택에도 확대됨에 따라
가점 낮은 계층에게 유리한 구조로 변화 중입니다.

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📝 2025 청약 전략 정리

1. 가점 높은 분
   → 일반공급 가점제 구간 집중
   → 청약통장 꾸준히 유지 + 부양가족 확인 필수
2. 가점 낮고 자녀 없음
   → 추첨제 비율 높은 단지 노리기
   → 생애최초/청년특공 병행 도전
3. 신혼부부 or 청년 세대주
   → 특별공급 우선 활용 + 일반공급 중 추첨제 병행

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✅ 마무리 요약

• 특별공급은 자격만 되면 유리한 '전략형 청약'
• 일반공급은 가점제 vs 추첨제 구조 파악이 중요
• 2025년부터 생애최초/신혼/청년 중심으로 당첨 기회 확대
• 본인의 무주택 기간·가점·소득 구간을 정확히 분석해 지원 필요